多个承租竞买人如何确定优先购买权

      案例：受法院委托，某拍卖公司对工业园区3.2万平米标准厂房整体拍卖，底价2820万元，委托函公告，承租人有优先购买权。拍卖会上经过一番竞价，9号竞拍人拍至2900万元后，再无加价。拍卖师询问在场的承租竞买人，哪位能接受这个价格？结果A、B、C三位承租人不约而同举起手中的牌子，都表示2900万元能接受。

     3个承租人都要这个标的，那究竟给谁？拍卖师犯难了，拍卖会场像炸了锅似的，公说公有理，婆说婆有理。

     一种观点认为，同等价格多个承租人都能接受，那就抽签或摇号，看谁的运气好，可3个承租人中，有人同意，有人反对，无法统一。

     另一个观点认为，那就在他们3人中再次竞价，价高者得，但3人坚决反对。

     再一种观点，承租大户优先受让，其他2人不同意，理由是同等价格受让，不能有大小之分。

     还有一种观点，拍卖会暂定，待重新商定《拍卖规则》后再次拍卖，3位承租人都不同意。

     这个案例的焦点问题是，多个承租人购买同一个标的，是不是都具有同等的优先购买权。如果有同等优先购买权，那么条件是什么？如果不具备同等优先购买权，理由又是什么？

     最高法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条强调，“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，仍无更高价，则拍归优先购买权人；仍有更高价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人”。

     什么叫“顺序相同”，笔者认为，指多个优先购买权人条件相当或相同，没有先后，没有高低，在这种相同条件下，多个承租人对同一最高价都愿意购买，可采取抽签方式确定买受人。

     但上述案例提到的A承租人，租用厂房面积1.7万平米，租赁期限最长，支付的租金最多，C承租人，租赁厂房8000多平米，B承租人租一个仅4000平米的车间，B与C租期相同，可见ABC三个承租人条件都不一样，无论从租赁面积比较，还是从租赁期限、交付租金作比较，都存在明显差异。A承租人优先购买的条件，明显比B、C承租人过硬。如果A的优先购买权与B、C的优先购买权没有差异，那也就没有同等条件和不同等条件之分了，失去了同等条件优先购买的法律意义。

     同等条件与不同等条件的根本区别就是“同”与“不同”两个字。既然多个承租人优先购买条件不相等，那优先购买的权利也应不一样，差别在于优先购买的权利有大有小之别。显然，优先购买的顺序也不相同，必须依据对具备的条件比对来确定优先购买权利大小，确定先后顺序，条件最优者优先购买。即谁租赁面积最大，租赁期限最大，谁最优先购买；如租赁面积相同，看谁的租赁期限最长；如租赁期限相同，就论谁租赁面积最大；如租赁面积相同，租赁时间一样，就谁出的租金最多。总之在多个承租人中，在租赁面积、租赁时间和租金中作比对，确定第一个优先购买权人，本案例中的A承租人理所当然是第一个优先购买权人。

     确定同等价格多个承租人优先购买的条件后，拍卖公司必须把上述条款和内容写进《拍卖规则》，并在承租人交付保证金、办理竞拍登记时一一告知，由承租竞买人在告知书或《拍卖规则》上签字认可，并在拍卖会正式开始时，拍卖师当场宣布，以有效避免承租人误解或引起不必要的纷争。（中国拍卖杂志第六期 作者：潘振华）