小区建筑物除约定外均属全体业主

今后，物业服务用房、外墙面、楼顶平台、大堂、楼梯、过道、小区绿地究竟归谁所有的纠纷将得到解决。根据最高人民法院昨日公布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》，除非根据规划文件明确规定这些建筑物部分专属于单个业主，否则均为全体业主共有。

据悉，这是《物权法》颁布施行后，最高人民法院根据《物权法》起草的第一个司法解释。另外，最高人民法院还首次公布了针对物业服务纠纷案件起草的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》。

据最高人民法院民一庭有关负责人介绍，随着我国住房制度改革的深入，涉及建筑物区分所有权和物业服务的纠纷问题日益突出。多个业主共同使用同一楼宇的现象普遍出现，因此产生了建筑物区分所有权法律制度。

根据《物权法》，一栋建筑物从结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一个所有人享有对其专有部分的专有权，对共用部分享有共有权。

但在实践中，对于小区内的一些公共建筑物部分，如物业服务用房、外墙面、楼顶平台、大堂、楼梯、过道、小区绿地等究竟属于全体业主共有还是某些业主专有，常常难以确定。此次司法解释对这一点做出了明确解释，除非根据规划文件明确规定专属于单个业主，否则均为全体业主共有。

另外，对于小区停车位的规划使用问题，司法解释要求，建设单位没有按照规划文件中的配比首先满足业主的需要，而将车位或者车库出售、赠予或出租给业主以外的人的，业主可以请求确认该行为无效。