房价小幅下跌只是市场的短期调整

2008年房地产市场走势将继续平衡，须警惕房价大范围、大幅度下滑及由此引发的新问题

昨天，中国房地产业协会披露的《中国房地产市场研究报告》指出，去年国家继续对房地产市场进行了大力度的宏观调控，在调控政策的作用下，年底一些地区房价出现了小幅下跌趋势。但是，研究报告认为，这只是房地产市场的一次短期调整，2008年房地产市场走势将继续平衡。报告同时指出，保障性住房已经成为2008年房地产市场供应不可忽视的重要组成部分。

“从供给状况来看，根据此前文件要求，今年6月底前全国656座城市要公布今后4年的住房规划。而此前全国重点城市公布的2008年度住房建设计划中，住房保障和供应结构调整成为各大城市今年住房市场发展的主要着力点。”报告指出。

据统计，全国10个重点城市2008年计划新建住房面积共15294.17万平方米，其中保障住房面积共4090.18万平方米，占新建住房面积比例为26.7%。并且，全国大部分城市保障性住房面积占新建住房面积的比例都在10%以上。其中，武汉的比例最大，约为70.8%；北京计划新建保障性住房也在四成以上。为此，研究报告指出，目前各地都明显加大了规划中保障性住房的建设面积，这将成为今年房地产市场供应不可忽视的重要组成部分。

与此同时，该研究报告表示，从10个主要城市的供求分析来看，大部分城市的供应量较以往都有所加大，但仍无法满足需求。其中，上海、杭州、成都及重庆都存在很大的供应缺口，供需矛盾仍比较突出。

另外，北京、天津、深圳、广州等城市，由于政府加大了对住房的供应，供求矛盾今年将得到缓解，房价上涨幅度将得到缓解。

值得注意的是，报告还对去年房价合理性程度进行了定性分析并指出，2007年多数城市住房价格背离当地经济增长和居民收入增长速度而快速上涨的情况，可能导致住房价格不合理性程度的进一步恶化。

报告指出，去年末开始出现的住房价格涨幅趋缓或房价回落，有利于改善住房价格合理性程度不同，但同时须警惕住房价格大范围、大幅度下滑以及由此引发的新问题，应努力实现房价“软着陆”。

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2008年房地产市场运行与国家宏观经济形势和政策环境的变化，与市场本身供求的变化息息相关。

房地产业与国计民生关系重大。2008年，国家为防止经济增长由偏快转过热，将会继续加强和改善宏观调控，实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。稳健的财政政策和从紧的货币政策，也有利于防止房地产泡沫的形成与积累。房地产市场运行也将会在宏观经济形势影响和国家调控政策的引导下相对平稳。温家宝总理在今年的政府工作报告中明确指出：“要坚定不移地推进住房改革和建设，让人民群众安居乐业”；要“促进房地产业持续稳定健康发展”。国家在今年的机构改革中，又将建设部改为“住房和城乡建设部”，这充分说明了国家对住房与房地产业发展的重视。因此，我们对房地产业的持续健康发展应充满信心。

再从市场的需求情况看，需求旺盛仍然是我国现阶段房地产市场发展的基本特征，供给总量不足依然是当前房地产市场面临的主要问题。目前的需求主要来自四个方面：一是快速城镇化带来的新增城市人口的需求；二是国民经济稳定增长，居民收入持续增加带来的改善性需求；三是人口结构变化和旧城改造、城镇房屋拆迁带来的刚性需求；四是流动性过剩、物价上涨、通胀压力、负利率造成的投资、投机性需求。此外，还有人民币升值导致外资投资需求。综合这些因素，构成了住房需求的旺盛。从供给方面看，我国人多地少的国情和国家采取的从紧货币政策，使开发建设规模难以满足需求；再加上南方一些省市受大雪和冰冻天气的影响，延续了一些项目的开工，使供需偏紧的压力进一步加大。

同时，我们还要清楚地看到今年房地产市场发展中的不确定因素。美国次贷危机的警示和我国政府采取的从紧的货币政策，不仅要求控制新增贷款的总量，同时还首次采取了按季控制贷款的方式。我国房地产企业开发资金主要来自银行贷款和房屋预售款，严控房地产开发贷款，必将导致房地产开发企业资金紧缺，这将对房地产市场的供应产生影响。另一方面，信贷紧缩，也明显影响了住房的需求。2007年，个人按揭贷款同比增长高达88.4%。个人按揭贷款不仅有力地支持了个人住房需求，而且已成为房地产开发资金来源的重要组成部分。个人按揭贷款投放量的减少，对市场的影响显然也是很大的。此外，提高第二套房贷的首付比例、多次加息，也抑制了部分改善性需求；高房价与普通居民购买力的脱节，部分城市成交量阶段性下降，引发消费者对未来走势信心的变化；信息的不透明和少数媒体对局部地区市场波动等问题的夸大渲染，在一定程度上也加重了购房者的观望。

尽管今年的房地产市场存在诸多的不确定因素，但各级政府促进房地产业健康发展的态度是坚定的。当前，各地正在进一步落实住房保障措施，进一步落实新建住房的结构比例要求，抓紧编制并落实2008年的住房建设计划和2008—2012年的住房建设规划，并采取措施抑制房价的过快上涨。因此，我们深信，2008年的房地产市场，将是朝着国家明确的“总量基本平衡、结构基本合理”和“防止房价过快上涨”的目标迈出实质性步伐的一年，是房地产理性回归的一年。这也是各级政府、广大群众和我们房地产行业所期盼的。

当然，随着企业开发资金的紧缺和市场的不断规范，企业间的优胜劣汰、合并、重组会加快。开发企业一定要把企业的自身发展目标和开发战略放在这个大局中加以调整。要在明确定位、研究开发地域方向的同时，把重点放在加强管理，提高项目质量上。