房地产项目投资风险研究

        20世纪90年代以来，伴随着住房制度和土地使用制度的改革，我国的房地产业得到快速发展，已成为新的、十分活跃的经济增长点。房地产业乃是国民经济中的导向性产业，其产业链长、关联度大，能够直接或间接地引导和影响相关产业的发展。通过产业发展的连带效应，有力地促进整个国民经济的可持续发展。 

        国家发改委、国家统计局的数据显示其产业增加值占GDP的比重在1997年～2004年平均达到了6．65％，且呈现逐年递增的趋势；2005年，我国城镇房地产开发完成投资占GDP的7．55％(国际上一般为3％～8％)，占固定资产投资的19．2％，到2006年，其占固定资产投资的比例为19．6％，直到2008年，其比例递增到了0．7％。然而，房地产项目投资也是一项高投入、高收益、高风险的活动，受社会、经济、技术等因素的影响较大，大量的不确定性因素决定了其投资动的高风险的特性。但是我国房地产开发企业目前在投资决策时期只是凭主观经验对项目风险进行粗略分析，很少进行系统的风险综合分析、评价和科学的定量分析工作，导致对隐藏在高收益之后的高风险估计不够。因此，如何构建系统的房地产投资风险管理策略，已成为房地产业持续健康发展的当务之急。所谓房地产投资风险，是指在房地产投资过程中，由于各种不确定性因素引起的房地产投资本金及预期收益损失或减少的可能性。本文拟以房地产投资风险的识别为基础，建立了房地产投资风险预警体系和项目风险评价体系，通过定性和定量的分析对风险的识别、评价、控制归纳出一套可以操作的方法，使其能在房地产开发投资的决策中具体应用，以期为进一步的投资风险研究提供借鉴。首先，从房地产投资项目实施的四个阶段对投资风险进行识别，便于投资者控险；其次，构建了房地产投资风险预警体系，从宏观上来讲，可以为政府房地产主管部门调控房地产市场、制定房地产发展战略和政策提供参考依据。

         通过对经济运行的异常态势的事先预报，使政策调控同步甚至超前于现实经济波动，从而使房地产业与社会经济发展相协调，健康稳定的发展，预防泡沫经济的发生；从微观层面上来看，可以使房地产投资开发者、参与者等清楚地了解和把握房地产市场发展动态和脉络，正确地进行房地产投资决策，制定相应的企业发展战略和市场营销策略，使他们在市场竞争中获取更大的收益；再者，总结出了一种较为实用的房地产投资风险评价体系，以便投资者能快速地确定房地产投资项目的风险程度；最后，分别从企业微观和政府宏观角度提出风险控制的对策，以便在风险分析和评价的基础上，有目的、有意识地通过计划、组织和控制等管理活动来分散风险，减少风险损失，以期获得最大可能的利益。