投资哪种地产风险最小

       所有的房地产投资都要面临来自方方面面的风险，可以说成功的投资风险管理经验是类似的。但不同用途项目的敏感因素有较强的差异性，项目失败背后的教训又是千差万别的。

　　地产开发是投资者通过“三通一平”、“七通一平”等形式将“生地”变成“熟地”的过程，由于资金和劳动的投入，土地由自然资源变成了可直接创造财富的资产。影响土地收益的最敏感因素是其区位在未来城市规划中的相对变化，包括本地块用途的变更(如由工业区变为住宅区或商业区)、还包括交通状况改善和城市设施的重新配套。当然地价与经济走势和政治形势也关系密切。把握合适的时机掌握充分的信息对地产投资极为重要。

　　商业楼宇的主要收益来自租凭，是租户商业经营利润的分享。影响商业经营的因素有所在街道繁华度、交通便利性和市区人口密度等，商业楼宇收益也与这些因素正向相关。楼宇所在地区商业竞争的激烈程度是其主要风险。适当竞争的商业聚集区域能增大客流量，增加商业利润；但过度竞争又增加了商业经营风险，间接影响租金回报。此类投资关键是选择客流量大、竞争适度的区域或是人均商业网点密度小的区域进行开发。

　　写字楼主要用于商务活动和行政办公，其所处区域的整体状和楼内设施的现代化程度直接影响客户形象，也影响租售收益。能吸引有名望的客户间接影响价值定位和收益水准。动态来看，写字楼的供求与宏观经济面的变化密切相关。

　　住宅的敏感因素是社区环境和价格。其风险不仅来自于有效购买力，更来自于房改政策动向和消费贷款支持。对“经济适用”含义的准确把握将有助于降低投资系统内部风险。别墅是高收入阶层的豪华消费品，环境营造是否优越、硬件设计是否独特、软件服务能否满足户主口味，是其销售风险的主要致因。

　　工业用房是生产要素市场上交易的产品，适用性是影响供求的主要风险。由于一般都是预定开发，所以不仅要满足通用设施要求，还应满足特殊客房需要。国家产业政策调整和城市发展规划也是该项投资收益的相关因素。

　　总之，从风险影响收益的广度和深度上看，工业用房、住宅、写字楼、商业楼宇、地产投资的风险程度依次上升。投资者在项目决策之前就应根据自己对市场供求的把握程度和自身对风险的管理能力，作出明智的投资选择。